非法拆迁律师专家(拆迁补偿律师哪家专业)

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非法拆迁律师专家(拆迁补偿律师哪家专业)

随着城市发展的不断推进,拆迁成为了一个频繁出现的话题。在一些地方,由于一些不良现象的存在,拆迁过程往往充满了争议和纠纷。在这种情况下,非法拆迁律师专家的存在变得尤为重要。

非法拆迁律师专家是指那些在拆迁领域具有丰富经验和专业知识的律师。他们能够为受到非法拆迁或拆迁不公正待遇的人提供法律援助和保护。作为拆迁补偿律师方面的专业人士,他们熟悉相关法律法规,了解拆迁程序和流程,并能够帮助被拆迁方争取合理的补偿权益。

如何选择一家专业的非法拆迁律师专家呢?我们应该看他们的专业背景和资质。一位专业的非法拆迁律师专家需要具备扎实的法律知识和丰富的实践经验,最好是有相关领域的专业资质和证书。这样的律师专家能够更加准确地评估案件,并为被拆迁方提供有效的法律建议。

我们需要考虑律师专家的口碑和信誉。在选择非法拆迁律师专家时,可以通过查阅相关案例和客户评价,了解他们的业务水平和服务质量。如果一家律师事务所在拆迁领域具有良好的声誉和口碑,那么很可能是值得信赖的专家。

专业化的非法拆迁律师专家还需要具备良好的沟通和协商能力。拆迁纠纷往往涉及多方利益的平衡,需要律师专家与政府相关部门、开发商、被拆迁方等多方进行有效的沟通和协商。只有通过有效的沟通和协商,才能够在维护被拆迁方合法权益的实现公平、合理的解决方案。

非法拆迁律师专家还需要具备应对复杂情况和处理意外事件的能力。在拆迁过程中,可能会遇到各种法律纠纷和意外情况,这就需要律师专家具备应变能力和解决问题的能力,以保障被拆迁方的权益不受损害。

非法拆迁律师专家的存在对于被拆迁方来说至关重要。他们能够帮助被拆迁方合法维权,争取合理的补偿和保护自身权益。在选择非法拆迁律师专家时,我们应该注重其专业背景和资质、口碑和信誉、沟通和协商能力以及应变和解决问题的能力。只有找到一家真正专业的律师事务所,被拆迁方才能获得更好的法律保护和补偿。

非法拆迁律师专家(拆迁补偿律师哪家专业)

2016年9月22日上午,山东省高级人民法院公开审理郑左民、张景义等12人诉兰陵县人民政府撤销房屋征收决定案件,值得注意的是这一起普通的行政诉讼竟然吸引了山东省17位副市长、33位省厅机关领导等约200多政府官员前来旁听,这个案子究竟是怎么回事?为什么会有这么多领导前来旁听。据本案原告方承办律师王卫洲介绍,本案是一起具有典型意义的房屋案件,2015年8月18日,兰陵县人民政府发布《兰陵县人民政府房屋征收决定公告》(兰陵政征公告字2015第1号)决定将中兴居委片区定为棚户区并实施房屋征收,征收范围“东至文化路,南至顺和路,西至中兴路西侧和平居委民房,北至会宝路”其征收范围包含了原告的房屋和院落,原告认为被上诉人的行为明显违法,依法应当予以撤销,于是委托北京万典律师事务所律师王卫洲、夏涛代为提起行政诉讼。2015年12月上诉人向临沂市中级人民法院提起行政诉讼,临沂市中级人民法院于2016年6月28日宣判,一审判决驳回上诉人的诉讼请求,上诉人认为一审判决明显违法,认定事实、适用法律错误,应当予以纠正, 于是上诉至山东省高级人民法院,山东省高级人民法院决定公开审理本案,上诉人郑左民等人及代理律师王卫洲、夏涛,被上诉人一位副县长和代理律师出庭应诉,山东省人民政府组织山东省各厅局负责人33人、各地副市长17人以及其它约300名行政官员出席观摩本案。庭审中,双方针对征收补偿安置方案是否合法合理、征收程序是否合法、征收补偿安置资金是否到位、原审判决是否正确等六个焦点问题展开激烈辩论,王卫洲、夏涛律师充分发表了代理意见,万典律师为本案作出的质证意见达5000字,代理意见达7000多字,逐条逐项的对案件事实、证据、法律、合法性、合理性等进行了辨析。山东省高级人民法院行政庭庭长,山东省法制办副主任朱晓峰分别关于本案和庭审活动接受媒体的采访图为王卫洲律师接受记者采访

万典律师代理意见全文如下:

关于彭艳、郑左民等12人诉兰陵县人民政府撤销房屋征收决定案件的代理意见

审判长、审判员:

北京万典律师事务所接受彭艳、郑左民、张景义等12人的委托,依法指派王卫洲、夏涛担任其诉兰陵县人民政府关于撤销房屋征收决定案件的代理人,经庭前研究案卷、分析案情及法庭调查,我已经比较全面和客观的掌握了本案的案情,现结合法律法规发表如下代理意见,请予以重视和参考:

第一焦点、一审判决认定事实,适用法律错误。

第一、关于认定事实错误的问题

1、一审对于双方证据采信理由没有作出陈述。

《法官行为规范》第五十一条普通程序案件的裁判文书对事实认定部分的叙述

(一)表述客观,逻辑严密,用词准确,避免使用明显的褒贬词汇;

(二)准确分析说明各方当事人提交证据采信与否的理由以及被采信的证据能够证明的事实;

(三)对证明责任、证据的证明力以及证明标准等问题应当进行合理解释。

一审中,被上诉人的证据疑点重重、在合法性关联性真实性上都不具备,但是一审竟然采纳了被上诉人的所有证据,代理人对于被上诉人的证据上诉人逐项质证,发表并提交了约5000字的质证意见,但一审判决对此没有作出任何解释,当然证据证明力、以及能够证明的事实也没有作出说明,明显违反法官行为规范,一审对证据的采信以及对事实的认定是错误的。

2、一审认定事实证据不足,事实不清。

首先:一审中关于被上诉人的《补偿安置方案征求意见稿》《征收补偿安置方案征求意见情况的公示》《补偿安置方案征求意见稿修改情况的公示》《中兴居委棚户区改造工程房屋摸底情况公示》等证据,被上诉人只是提供了文件本身,没有任何照片或视频或公证等予以证实这些材料已经张贴、公示,代理人认为文件本身不足以证明这些材料确实已经张贴公告、故被上诉人没有依法张贴公告,且被上诉人没有提供证据证明其已经张贴公告,依据《行政诉讼法》第34条应当视为没有证据。

关于被上诉人提交的音像资料,这些资料是在一审开庭当天提交的,上诉人根据行政诉讼法认为其超过举证期限,不予质证,该证据也没有进行播放和质证,一审竟然采纳,我认为违反《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》“ 第三十五条 证据应当在法庭上出示,并经庭审质证。未经庭审质证的证据,不能作为定案的依据。“的规定。

其次:一审在“本院认为”部分,对“事实认定”做了扩大。

一审“事实认定”部分并没有认定被上诉人房屋征收符合“专项规划”,以及“对被征收房屋及房屋附属物进行调查登记,调查登记的范围包含已确权和未确权的房屋和附属物,并且被告已经将该调查结果予以公示“,因为被上诉人是没有证据的,但本院认为部分却对未查明事实作出认定,明显错误。

第二、一审适用法律错误的问题

一审根据(鲁政字【1997】97号)批复及《确定土地所有权和使用权使用权的若干规定》和《土地管理法实施条例》第二条第五项规定,以户口农转非为由认定涉案土地属于国有土地。

但国务院法制办公室、国土资源部作出关于对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第(五)项的解释意见(国法函[2005]36号文)内容如下:

各省、自治区、直辖市人民政府: 根据《行政法规制定程序条例》第三十一条的规定,经国务院批准,现对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第(五)项作如下解释: 一、该项规定,是指农村集体经济组织土地被依法征收后,其成员随土地征收已经全部转为城镇居民,该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。 二、本解释自公布之日起实施。

可见户口转变并不导致集体土地转为国有,还应当履行征收的法定程序,本案中兰陵县既没有给农民一分钱补偿,又没有要求农民向政府移交土地,土地仍然属于集体土地。

《临沂市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定》已经废止,该规定与《国有土地上房屋征收与补偿条例》《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》相违背,属于违反上位法。

第二焦点:征收补偿方案及征求意见是否合法合理

第一、被上诉人征收补偿方案实体内容不合法,不合理。

一审认为被上诉人征收补偿方案合理合法,但一审判决仅仅从补偿方案的制定程序方面进行了形式性的审查,对实体内容没有进行审查,代理人认为房屋征收的主要争议即为征收补偿,征收补偿方案合实体内容、合法性应当作为征收决定案件重点审查内容,关于这一问题最高人民法院行政庭、山东省高级人民法院行政庭均在媒体发布:征收补偿方案问题“无论是有关征收决定的诉讼,还是有关补偿决定的诉讼,人民法院都要坚持程序审查和实质审查相结合的原则,”,一审的做法显然是错误的。

本案中征收补偿方案存在严重问题有如下几点:

1、补偿方案违法规定对土地和房屋分开补偿、操纵干预评估机构评估,限制被征收人的应得补偿。

《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十二条房地产价格评估机构应当按照相关标准规范,如实出具评估报告。任何单位和个人不得非法干预评估活动和评估结果。

《山东省房屋征收补偿条例》第十七条第二款 被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

我们都知道,我国法律的一贯原则是“房随地、地随房,房屋土地不可分离”,如果房屋离开土地那么房屋就是砖头、瓦块、钢筋、水泥,仅仅是一些建筑材料,不会具有市场正常价值,而被上诉人的征收补偿方案(第(一)项第3、第(三)项第1等条款)规定对于被征收房屋和土地是将房屋的土地分开补偿的,这样直接导被征收房屋仅仅能够补偿房屋建筑成本价值,而不能获得市场价值。

这样的规定显然违反了《山东省房屋征收补偿条例》第十七条第二款“被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。”的规定;被上诉人做这样的方案,那么评估机构也只能按照房地分离的方式进行评估,这显然干涉评估机构的评估工作,

违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十二条关于禁止干涉、限制评估机构正常评估的规定。

2、对土地使用权的补偿予以限制,被征收房屋和产权调换房实行不同评估标准。

被上诉人补偿方案第五条第(一)项第2规定:“对于房屋建筑容积率大于1的土地使用权不予补偿,房屋建筑面积不足1.0的,宅基地面积减去应补偿建筑面积部分,按照评估机构评估价格补偿。”

这种规定的结果就是,被征收人的房屋凡是盖楼房的,其两层以上的房屋,只能获得成本价无法获得市场价,比如你100平方米土地,建筑物160平方米,那么这60平方米被征收人只能获得建筑成本价格,我们房屋的价值构成为建安成本、土地、区位、增值收益等多种因素构成,那我们被征收人的补偿是不是客观上减少了很多?

而被上诉人提供的产权调换房,均属于17层高层楼房,其容积率远远大于1,但却所有建筑物都包含土地使用权价值,都是按市场价。

代理人认为,这种对于被征收房屋和产权调换房实行不同的评估方法,明显违法,属于恶意限制被征收人应当获得的补偿,这样的方案也干扰了评估机构的正常评估。

3、将停工补助费按照最低标准,不符合被征收人实际损失情况。

被上诉人补偿方案中第八条第四项第1关于停业补助费的规定为按照按照1300元/人/月,这是《山东省人民政府关于公布全省最低工资标准的通知》确定的临沂市最低工资标准,而实际上被征收人中员工工资均在3000元/月以上,政府作此规定限制被征收人的正常收入,明显侵害权益,应当根据其实际工资计算。

4、高层公摊的价格问题

《临沂市房屋征收补偿暂行规定》:“高层安置优惠。原则上安置房屋套内面积不低于被征收房屋的套内面积,满足原套内面积所增加的公摊面积按建安成本价计算,再增加的建筑面积按市场价计算;套内面积不足部分按货币补偿价格找回差价。”

建安成本价即重置价,根据临沂市人民政府临政办发[2015]29号文件《临沂市人民政府关于调整青苗及地上附着物征收补偿标准的通知》,住宅楼的重置价为800-1200元/㎡,本案中,被上诉人的安置房为高层,但公摊部分按照1800元/㎡计算没有按照成本价格,而上诉人的房屋价格重置价只有400-500元/㎡,这个评估机构显然是受到了干涉,暗箱操作。

5、部分补偿标准由政府规定,违法。

被上诉人补偿方案规定:搬迁费由政府定价为8元/㎡,只有特殊设备才可以评估;装修为60元/㎡或30元/㎡。

违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款“被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。“的规定。

而对于住改非房屋,最高只能增加20%的补偿,且不给停产停业损失,也不合理,停产停业是客观存在的,应当补偿;而房屋增值应当参照增值收益法或市场比较法评估,给予其合理的价值补偿。

6、补偿方案欠缺重要内容。

被上诉人制定的补偿方案欠缺《山东省国有土地上房屋征收与补

偿条例》第十三条要求的被征收房屋基本情况、产权调换房屋的价值认定等因素,以及产权调换房土地是划拨土地、出让土地等与被征收人利益息息相关的因素。

第二、征收补偿方案没有依法征求公众意见。

1、没有履行征求公众意见的法定程序。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定:“房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”

第十一条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

一审认为被上诉人公布了《征收补偿安置方案》征求意见稿,但该意见稿,并没有告知被征收人有发表意见的权利,发表意见的方式、渠道、、期限,这样的征求意见稿即使张贴也是没有任何意义的,被征收人无法发表意见。也许被上诉人认为其曾发布过《征求公众意见情况的通告》中告知了发表意见的权利,但该通告的发布时间为2015年5月11日,因被上诉人之前没有告知公众提出发表意见的权利和途径,故假设该通告存在的话,按照通告规定2015年5月16日截止,齐远远不足《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定的至少三十日。

另:被征收房屋基本情况、产权调换房屋的价值认定等因素、以及产权调换房土地是划拨土地、出让土地等与被征收人利益息息相关的因素等,甚至于在补偿安置方案中都没有写,更不能征求公众意见。这些问题都与被征收人利益有重大关系,但被征收人都无法发表任何意见。

听证没有公开举行,没有公示和通知程序。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条旧城改建项目听证由市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案,被上诉人提供的证据来看,是由征收办公室组织,而且也没有修改补偿方案,不符合规定。

听证之前没有以公告方式告知,所以政府是否组织听证、何时组织听证,被征收人不知道,属于秘密进行,没有知情权那么也就没有了参与权,违反《山东省行政程序规定》第三十三条“决策事项承办单位应当在听证会举行15日前公告下列事项:(一)举行听证会的时间、地点;(二)拟作出行政决策的内容、理由、依据和背景资料;三)申请参加听证会的时间、方式。”的规定。

专家论证会没有专家,纯属走形式

一审认为,被上诉人召开专家论证会对征收补偿安置方案进行专

家论证,但专家论证参加人员都是什么人,县发改局、住建局、规划局、房产局、国土局、卞庄街道办事处等等吧,全部为县政府下属部门的工作人员,可以说没有一个人相关领域的专家,也没有一个也没有研究咨询机构人员,这些人有出具论证意见的资质和能力吗?这样的专家论证有什么意义?

另外仔细审查了一下,此论证报告中的依据:如占地面积、居民户数、宅基地数均与其他文件的数据不符合,且其所称有关征求意见的事项不存在。

《山东省行政程序规定》第三十条规定为“决策事项承办单位应当组织相关领域专家或者研究咨询机构,对重大行政决策方案进行必要性、可行性、科学性论证。专家论证意见应当作为政府决策的重要依据。”可见这个论证参与的程序、人员以及引用的数据全是违法和错误的,结果能正确吗?

3、一审认定没有根据。

这个征收补偿方案存在这么多严重的问题,而一审却认为被上诉人履行了征求公众意见的程序和听证程序,可见一审纯粹是走形式,庭审质证意见不予答复、辩论意见避重就轻、实体问题不予审查、程序上只看有无不看内容,这样的判决能够正确吗?我认为完全错误,不仅错在了表面上,而且错在骨髓里,一审法官欠缺法治精神。

第三焦点、征收程序是否合法

第一、没有对被征收房屋进行调查登记和公示。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定:“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”

《山东省国有土地上房屋征收补偿与补偿条例》第十五条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

1、被征收房屋调查登记结果必然错误。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条,确定征收范

围之后就应当发布暂停办理相关手续的通知,本案被告在2015年4月21日才发布通知,要求停止办理建设、工商等相关手续,而此时被上诉人所称的摸底调查已经实施完毕,发布停止办理相关手续的通知已经毫无意义,而通知之前征收范围内改建、扩建、加建也必然会会发生,摸底的结果显然不是最终结果,所以调查登记相当于没有履行,因为他没有调查最终的结果。

2、在作出《房屋征收决定》前,没有对征收范围内的房屋调查登记结果进行公示。

本次征收没有对被征收房屋调查登记结果公示,这严重影响了绝大多数被征收人补偿安置的权利,征收决定做出程序明显违法。被上诉人没有证据证实,应承担举证责任。

第二、在作出《房屋征收决定》前,没有对未经登记的建筑进行调查、认定和处理,程序违法。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定:“市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

《山东省人民政府关于贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关问题的通知》第二条规定:“作出房屋征收决定前,市、县级人民政府应当组织规划、国土资源、住房城乡建设、城市管理和行政执法等部门对征收范围内未经登记的建筑物进行调查、认定和处理,并出具相关法律文书。”

本次征收区域因历史原因社会原因,存在大量未经登记的建筑,而被申请人没有对因历史社会原因形成的未经登记建筑做出认定,一律按照违章建筑给予对待,这严重影响了绝大多数被征收人补偿安置的权利,征收决定做出程序明显违法。

第三、不具有合法的社会稳定风险评估。

《国有土地上房屋征收补偿条例》第十二条“市、县级人民政府

作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。”

《山东省国有土地上房屋征收补偿条例》第十五条:市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当对房屋征收的合法性、合理性、可行性、可控性以及征收补偿费用保障、风险化解措施、应急处置预案等内容进行评估论证,形成社会稳定风险评估报告。社会稳定风险评估报告应当作为是否作出房屋征收决定的重要依据。  房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论。 作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

《山东省行政程序规定》第二十九条 决策事项承办单位应当对重大行政决策方案进行社会稳定、环境、经济等方面的风险评估;未经风险评估的,不得作出决策。

1、被上诉人的社会稳定风险评估没有经过县政府常务会议讨论决定,本案被征收人360多户,(当时生效的《临沂市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定》规定:“ 一次性连片征收涉及300户以上或建筑面积3万㎡以上的,须经县(区)人民政府常务会议研究决定。涉及户数较少但情况特殊的,也需经同级人民政府常务会议研究决定。”)可见应当经县政府常务会议讨论决定,而本案中社会稳定风险评估没有经过县政府常务会议通过,被上诉人提交的会议纪要显示,常务会议并没有针对社会稳定风险问题进行决定、决策

2、被上诉人提供的社会稳定风险评估报告系信访局作出,信访局并非作出征收决定的市县人民政府,不具有主体资格,故属于无效文件。

第四焦点:征收是否符合规划和计划

第一、不符合四规划一计划,专项规划无证明文件。

《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条依照本条例第九条规定征收房屋的,由政府确定的建设项目组织实施单位向房屋征收部门提出启动房屋征收程序,说明房屋征收范围和符合公共利益的具体情形,并提交发展改革、国土资源、城乡规划等部门出具的建设项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的证明文件。

因保障性安居工程建设、旧城区改建需要征收房屋的,建设项目组织实施单位除提交前款规定的证明文件外,还应当提交发展改革部门出具的建设项目纳入国民经济和社会发展年度计划的证明文件。

本案中被上诉人提供的国土资源局证明、规划局证明仅仅是现有被征收房屋“占地面积180亩“”总建筑面积12万平方米”的情况。

这些证明文件对于棚户区改造工程是否符合土地利用总体规划、城乡规划并没有作出答复,但一审判决竟然对证据作出扩大解释。

特别是“专项规划”的规划的问题,人家被上诉人没有提供任何证据予以证明,依据《行政诉讼法》第34条应当视为没有证据,但是一审判决竟然认为其符合专项规划。

第五焦点、征收补偿安置资金是否专户、到位

第一、作出征收决定前补偿安置资金没有到位。

被上诉人提供补偿安置资金到位证明是一份由财政局证明国家金库兰陵支库存有2.3亿的证明,国家金库其实就是国库吗,根据《国家金库管理条例》,国库的职能就是管理国家财产、执行预算决算支出收入,说白了这2.3亿就是放在财政上的钱根本就没有往征收补偿专户划拨,这怎么能叫资金到位呢?这与《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条第二款作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用的规定是截然相反的。

被上诉人连征收补偿专项账户都没有设立,一审法院竟然认为补偿安置资金足额到位,简直不可思议,一审的理由是什么吗?是绝大多数人已经签订协议,这其实是以结果来倒原因,相当于拿事后的补偿协议来证明前期的补偿决定合法,这违反行政诉讼证据证据证明原则,但即使如此也不符合专户储存,专款专用的规定,如果法院这么审案子,以后行政府征收都可以不设立征收补偿专项账户。

第二、安置房源不存在

该房源目前尚未取得国有土地使用权,以及相关建设施工的手续,之后土地是否能够开工建设具有不确定性;

规划部门并非房屋土地管理部门,无权单独出具房源证明;

根据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》“第二十四条第二款因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋;第二十六条 第一款被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当直接配租、配售保障性住房,不再轮候。”的规定以及被告证据10《关于公布2015年城镇保障性安居工程任务分解落实项目(第一批)的通知》,应当在原址还迁。

以上代理意见,请予以充分考虑,谢谢。

代理人:王卫洲 ,北京万典律师 事务所

2016年9月22日

拆迁律师哪家好

找那种办案经验比较丰富的,办过很多案件的律师。附:拆迁案:李先生系河南省兰考县市皓村村民,在该村合法宅基地上建造用于居住的房屋,并办理了集体土地使用权证。为实施市皓新型社区建设项目,兰考县人民政府(以下简称县政府)成立市皓村城中村改造指挥部,李先生的房屋被列入城中村改造范围。为了拆迁,征收方认定房屋为违建。最终在陈海峰律师的激烈辩护,以及李先生的不懈努力下。维护了李先生的合法权利

非法拆迁

会拆除

因为园洲镇深沥村违建房属于违法建筑,对于这种行为政府一直都是采取拆除政策,而且最近国家加大了整治违建力度,所以深沥村违建房还会被拆除。

为了更好的规划土地资源和保护环境,政府也一直在推行城乡统筹规划的战略,这样才能稳步推进城乡一体化建设,并加强城市规划的控制力度。

会拆除因为国家对违建房一直有整治的政策,园洲镇深沥村违建房也不例外。

这些违建房破坏了城市规划,严重影响了城市的形象和环境,所以政府必须采取行动。

如果不拆除,这些违建房还会吸引更多的违法行为。

政府已经出台了相关政策,并且开始对违建房进行拆除。

相信会继续加大力度,进行更彻底的整治。

建设规范的住房,也是保障人民安居乐业的一项重要举措。

政府也在通过多种方式,推动住房建设,改善人民的居住条件。

会拆除。

因为园洲镇深沥村的违建房属于违法建筑,不符合国家的房屋建造标准,且破坏了土地规划、水源保护等相关政策。

政府需要维护国家规定的法律政策,保护人民的生命财产安全和公共利益,因此会对这些违建房进行拆除。

不仅深沥村的违建房,全国范围内的违法建筑都需要拆除,以保障可持续发展的城市规划与建设。

政府也在加大违法建筑的整治力度,通过规范土地管理、完善房屋建设质量监管等措施,积极推进城市和农村建设。

会拆因为违建房属于违法建筑,违反了国家的相关法律法规,需要依法拆除。

根据国家对环境保护和城市规划的要求,拆除违建房也是为了保护环境和城市形象,促进城市可持续发展。

在进行拆迁过程中,需要考虑到拆迁人员的合法权益,给予他们合理的安置和补偿。

还需要强化违法建筑的监管和打击力度,预防类似情况再次发生。

深沥村的违建房,应按照城管的公示,在规定的时间内自行拆除。如果过期不拆。可能会受到强制拆除的处理。费用可能还会由违建房立人负责。

园洲镇深沥村所有违建房肯定会拆掉的,只要是违建房就必须拆除,这次政府下了很大整治力度,城管大队一直没闲着,还有公安在跟着,

会拆

为严厉打击违法建设行为,扎实推进专项整治,牢牢守住耕地保护红线,园洲镇始终保持对违建高压态势,将会对包括深沥村在内的多个村共10栋违法建筑进行拆除

关于园洲镇深沥村违建房的处理,根据《国务院关于支持工业发展临时违建转正的决定》,当地政府可以根据实际情况,对建立在工业用地上的临时违建给予转正,或者根据工业用地使用义务的约定,向原使用者或者拆除者索赔损失。在园洲镇深沥村的情况下,也可以根据实际情况,对已经存在的违建房屋予以拆除。

园洲镇深沥村违建房屋还是会拆的。根据镇政府和综合执法发布的通告是。到5月1号以前,自行把违法建筑拆除。5月1号以后由综合执法强制拆除。

拆迁谈判律师专家

面对麻烦的拆迁问题时,用法律武器来维护自己的合法权益是最明智也是最有效的方法,而律师可以向你提供咨询,代理交涉,使你的合法权益最大化,免受不必要的损失,在你维权道路上为你保驾护航。一、律师掌握着专业的拆迁维权知识。先随意列举几个拆迁维权过程之中的经常遇到的词汇。比如,房产置换、货币补偿基准价、拆迁许可证、拆迁纠纷裁决、拆迁评估、征补条例、异地兑换。试问,你对这些词汇的含义是否了解?我想大多数人对这其中的大多数词汇都感到陌生。甚至有少部分人,对上述概念几乎一无所知。但是,要知道的是,这些真的是征地拆迁领域最基本的概念,是每一位拆迁律师耳熟能详的概念,也是他们经常运用的概念。那么,问题来了,对这些有关拆迁的基本知识都不了解的话,如何参与与拆迁人的谈判?如何判断拆迁人是否侵犯了自身的合法权益?俗话说,隔行如隔山,就算同为律师,只要不研究征地拆迁领域,对于其中的许多门道也是不清楚的,更别提普通民众了。总结一点,拆迁律师所掌握的专业知识在拆迁维权中是一把利器,普通民众是不掌握这项武器的。其中,关于权利行使期限的问题,在这里要特别提一下。征地拆迁领域和其他领域一样,权利行使都是有期限的,如《国有土地上房屋征收评估办法》第二十二条规定,被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的应当自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。如果超出了上述规定的10日期限,被征收人就没有权利再向专家委员会申请鉴定,即使申请也会被驳回。这意味着被征收人只能接受原客观性、公正性可能出现偏差的评估结论。如果涉及到复议或诉讼,相关期限限制就会更加复杂。可以毫不隐晦地说,有时候律师稍加不注意,都会犯错过权利行使期限的错误,试问,在各种期限错综复杂的情况下,欠缺专业知识背景的普通人,如何能做到统筹兼顾,万无一失呢?

二、律师的介入,会唤起政府的重视性。现在,我们退一步讲,即使真的存在犹如专业拆迁律师一样精通征地拆迁领域的各项知识、门道的当事人。那么,对于这样一类当事人,是否就没有必要聘请专业律师进行维权了呢?其实,我们觉得答案是否定的。拆迁律师律师,律师维权本身就具有得天独厚的优势。政府就是这样,若是被拆迁人自己与其进行拆迁谈判,它就会假定你对拆迁补偿并不了解,你不是一个专业的人,你是一个好糊弄的人。因此,它会百般刁难你。即使你最终会依靠自己的专业知识赢得自己的权益,但是,中间你可能会面临很多本来没有必要遇见的困难。但是,如果是律师出马,一切都会不一样。政府如果面对的是律师,它心态上首先就会转变。它知道自己面对的是专业的人,它必须以一种更加平等、谨慎的态度来实施自己的行为。这就为拆迁谈判的顺利进行奠定了良好的基础。总结一句话,律师的介入,会唤起政府的重视性,让其以一种更为诚恳的态度对待拆迁谈判。我们之前也遇到过这样的情况。我们有一个当事人,之前一直以自己的名义申请政府信息公开,可政府总是以各种方式推脱,无奈之下,当事人只好找到了我们。我们在接手案件后,随即向政府寄送了一份律师函,大意告知政府我们接受了委托,并指出政府不予告知行为的违法性。于是很快,当事人就拿到了想要的文件。其实,从法律来说,律师函并不具有法律效力,其从性质上来说只是一种告知行为。但是,其在实践中又非常奏效。因为政府知道,如果无视这个律师函,将会导致律师采取下一步措施,如提起诉讼等,这将会给政府带来麻烦。正是对律师的忌惮,才会导致政府重视律师的话语权。由上一点引申开来,我们发现,征地拆迁维权案件中,只要聘请了专业的拆迁维权律师,最终拆迁方与被拆迁方通过达成和解的方式结案的几率非常高。这一现象值得我们分析。从政府角度来说,由于忌惮维权律师的维权招式,政府并不敢报价过低,也不敢公然违背法律法规的明文规定。总之,政府会尽量避免被拆迁维权律师抓到把柄,否则会在拆迁谈判中处于非常被动的局面;就拆迁律师这一方来说,由于律师掌握着专业的拆迁维权知识,并精通相关法律法规,对征地拆迁实践的现状也颇为了解。因此,律师知道政府的报价合不合理,我方应不应该接受。也知道我方什么时候应该谈判,什么时候又应当拒绝接触。总之,律师基于自己的专业知识,能够有攻有收,掌握好分寸,把握一个度,在维护客户合法、合理权益的基础上,争取用协商谈判这一和平友好的方式解决问题。这样既为客户争取到了应得的补偿,也节省了双方的人力、物力、精力,还避免了双方对簿公堂之后,因各种因素致使被拆迁方权益受损的风险。综上所述,拆迁维权请律师有用吗?答案是有用。面对麻烦的拆迁问题时,用法律武器来维护自己的合法权益是最明智也是最有效的方法,而律师可以向你提供咨询,代理交涉,使你的合法权益最大化,免受不必要的损失,在你维权道路上为你保驾护航。

拆迁补偿律师哪家专业

拆迁可以说是人一生中非常重要的时刻,许多人因为拆迁富了起来,也有些人因为拆迁补偿分配不当,而与拆迁方产生了纠纷,最终闹上了法庭。小编提示大家,当发生拆迁纠纷而引发的行政诉讼案件,大家可以找专业的征地拆迁律师来维权,这样我们的胜诉率会更高。北京十大拆迁律师事务所(专业性哪家强):1、北京京尹律师所2、北京冠领律师所3、北京瀛台律师所4,北京圣运律师所5、北京京平律师所6、北京在明律师所7、北京即明律师所8、北京创为律师所9、北京圣运律师所10、北京京康律师所上述介绍的北京十大拆迁律师事务所是北京专门打征地拆迁的律所,他们的业务面向全国,许多当事人留下了满意的好评,使得这些律师事务所在业内非常有名气。

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